Сарапшымен сұхбат: Алматыда үй алудың тиімді жолдары қандай

 Еліміз бойынша «Отау», «Наурыз» деп аталатын екі бірдей бағдарлама іске қосылды. Екеуіне де іліне алмай қалғандары да баршылық. Осы ретте, Алматыдағы BAQ.KZ тілшісі нарықтағы бағада тиімді үй алудың жолдарын білу үшін тұрғын үй бойынша сарапшы Ұлан Дәулетқалимен сұхбаттасты.

– Үй аларда нені ескеру қажет?

– Ең басты ескеретін жайт – ол үйдің жылы. Себебі еліміздегі банк жүйелері, үйдің құрылыс материалына байланысты кей жағдайларда салынған мерзімі 50 жылдан, кейде 35 жылдан асқан үйлерді кепілдікке қабылдамайды. Сол себепті үй аларда міндетті түрде үйдің материалына, жылына қарау қажет. Яғни, бұл келесі жолы үй сатарда, зат аларда қиындық туындамас үшін қажет болады. Қазіргі таңда сатылып жатқан үйлердің 80%-ға жуығы ипотека нарығында, ипотека арқылы алғандықтан, соған қатты мән беріледі. Екіншіден, үйдің орналасқан жері, инфақұрылымына назар аударып, қарқынды дамып келе жатқан ауданнан алған тиімдірек. Мәселен, Астана қаласынан халықтың аузында «алтын шаршы метр» деген ұғым бар. Сол алтын шаршыдан қымбат, нарықтағы бағадан жоғарғы бағада үй алғаннан гөрі жаңадан салынып жатқан ауданнан төмен бағада үй алған тиімдірек.

– Елімізде «Отау» мен «Наурыз» бағдарламары басталды. Халық қандай үйлерді ала алады?

– Екі бағдарлама арқылы облыс орталықтары, Астана, Алматы, Шымкент қалаларынан тек қана алғашқы нарықтан, яғни құрылыс компанияларынан, пәтер алу мүмкіндігі бар. «Отау» бойынша Астана, Алматы қалаларынан 30 миллион теңгеге, басқа қалаларда 18 миллион теңгеге үй алу мүмкіндігі бар. Ал «Наурыз» бағдарламасымен екі мегаполисте 36 миллион теңгеге, өзге өңірлерде 30 миллион теңгеге үй алуға болады. Мәселен, «Отау» мен «Наурыз» бағдарламалары бойынша, Алматы емес, оның маңайындағы Талғардан үй алатын болса, екінші нарықтан, жеке адамнан сатып алу мүмкіндігі бар.

– Алматы қаласында жер сілкінісіне байланысты үйлердің бағасы түсті ме?

– Екі қуатты жер сілкінісінен кейін пәтерлердің бағасы айтарлықтай түскен жоқ. Себебі баспанаға сұраныс әрқашан жоғары. Бағаның түсу ықтималдығы өте төмен. Сондықтан табиғи апаттарға байланысты баға қатты түсіп кетті деп айту қиын. Баға әлі де сол бір қалыпта тұр. Енді шамамен 1%-ға өзгеріс бар.

– Ешбір бағдарламаға қатыспай, тиімді бағада үйді қалай алуға болады?

– Бұл енді әр адамның өзіне байланысты. Егер қолма-қол ақшасы болса, мүмкіндік көп қой. Ал ипотекаға рәсімдеуді қарастыратын болсақ, сізде 50 пайыз жарна болса, онда «Отбасы банк» арқылы ипотека рәсімдеген дұрыс. Егер қолыңызда 30 пайыз бастапқы жарна болса, онда «Отбасы банктегі» 30/70 ипотекалық бағдарламасын ұсынар едім. Яғни бағалау көрсеткішін 3,3-ке жеткізіп, алғашқы нарықтан 7 пайызбен үй аласыз. Бұл қазір 7-20-25 бағдарламасының өте керемет аналогы деп айтар едім. Мұның бір ғана кем тұсы бар – сіз үйді тек қана «Отбасы банктің» серіктес компанияларынан ғана ала аласыз. Егер сізде 30 пайыз бастапқы жарна болмаса, онда 20 пайыз бастапқы жарнамен берілетін ипотекалық бағдарламалар қарастырылған. Қазір мұндай мүмкіндікті «Фридом Финанс Қазақстан» банкі ұсынады. Бұл банк тек алғашқы нарықтан пәтер алуға мүмкіндік берсе, Altyn Bank арқылы екінші нарықтан да баспана алуға болады. Екі банктің жылдық үстемақылары әртүрлі. Ал басқа банктерде стандартты ипотекалық бағдарламалар қарастырылған. Яғни сол мүмкіндікпен екінші нарықтан пәтер алғыңыз келсе, 18-19 пайызбен ипотека рәсімдейсіз. Сол себептен ешқандай бағдарламасыз тиімді үй алуға болады деп айта алмаймын.

– Баспаналы болу үшін ақшаны қанша уақыт жинау керек?

– Жалпы, баспаналы болу үшін әрбір адам үш жылдан артық жинамауы қажет. Себебі еліміздегі инфляция сіздің жинаған ақшаңыздың барлығының тас-талқанын шығарады. Бастапқы үш жылда қанша жинай аласыз, сонша жинау керек. Қолыңыздағы бастапқы жарнаға байланысты ипотекалық нарықты қарастыруға болады. Ипотека рәсімдеу барысында мен үнемі кеңес беретінім – тек бір ғана шешуші фактор бар. Ипотека рәсімдеген кезде тиімді, тиімсіздігін айтатын – ол отбасылық бюджет. Яғни ипотеканың ай сайынғы төлемін отбасылық бюджет көтере алса, онда ипотека рәсімдеуге кеңес беремін. Көтере алмаса, онда тағы да күте тұрған дұрыс. Себебі сіз жалдамалы пәтерде тұрып, қаншама қаржы құртасыз. Сонымен қатар, депозитке ақша жинау керек. Оның барлығы сізге қосымша шығын болады. Сондықтан отбасылық бюджет 180 мыңдық төлемді көтере алса, ипотека рәсімдей берген дұрыс. Ипотека рәсімдеуге шешім қабылдасаңыз, сол кездегі ұсынылған бағдарламалар ішінен ең тиімдісіне жүгінген жөн. Мен үшін ипотека рәсімдеу барысында оның тиімділігін анықтайтын бір ғана негізгі талап бар. Ол былай: егер үйдің ай сайынғы төлемі жалдамалы пәтердің төлемімен шамалас болса, ол ипотекалық бағдарлама мен үшін қолайлы. Оның үстемеақысы екі есе болады, сосын 25 жылға алу дегенге мән бермеймін. Себебі елдегі инфляция бар, сосын біздің жалақымыз жыл сайын өсе береді. Пәтердің құны да қаққан қазықтай емес, өседі. Ал біздің ай сайынғы төлейтін төлеміміз қаз-қалпында өзгеріссіз қалады. Сол себепті жалдамалы пәтерге кететін сомаңыз ипотекаңызды жауып тұрса, үй ала беруге кеңес берер едім. Одан кейін, әрине, аяқты көкке көтеріп жатпай, еңбек етіп, мерзімінен бұрын ішінара өтеу функциясы арқылы үстемеақыны 5-6 есе азайтып, жауып тастауға әбден болады. Ол туралы өте көп кеңес айтқанмын. Мысалы, 25 жылға ипотека рәсімдесеңіз, сіз оны 25 жыл төлеп отырмайсыз. Өзім осындай ипотеканы 5-6 жылда жауып тастағандарды көрдім. Осыдан 4 жыл бұрын бір бөлмелі жалдамалы пәтер құны шамамен 90 мың теңге болған. Яғни ол кезде айына 90 мың төлеп отыратын ипотека рәсімдеген болсаңыз, күні бүгінге дейін сол соманы төлеп отырған болар едіңіз.